华泰宝湾物流REIT三季报解读：嘉兴项目剩余租期增长45% 净回收资金使用率达95.84%
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- 昨天 21:40
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主要财务指标：本期净利润205万元 年化现金流分派率3.79%
2025年第三季度，华泰宝湾物流REIT实现本期收入2195.73万元，净利润205.11万元，经营活动产生的现金流量净额1352.58万元。本期现金流分派率0.89%，年化现金流分派率3.79%，保持稳定的收益分配能力。
| 主要财务指标 | 报告期金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 21,957,298.23 |
| 本期净利润 | 2,051,117.31 |
| 经营活动现金流净额 | 13,525,767.17 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.89 |
| 年化现金流分派率（%） | 3.79 |
本期可供分配金额1218.91万元，单位可供分配金额0.0406元；实际分配金额2681.70万元，单位实际分配0.0894元，主要系以6月30日可供分配金额为基准进行分配，体现了基金对投资者的稳定回报。
资产项目运营：整体出租率96.59% 南京项目出租率提升3.7个百分点
报告期末，基金持有的天津、南京、嘉兴三个物流园项目整体运营平稳，总可供出租面积31.70万平方米，实际出租面积30.62万平方米，出租率96.59%，较上年同期下降0.43个百分点。平均月末有效租金单价27.93元/平方米/月，租金收缴率97.81%，加权平均合同剩余租期570.23天，同比增加5.13%。
| 资产项目运营核心指标 | 本期数据 | 上年同期数据 | 同比变动（%） |
|---|---|---|---|
| 可供出租面积（平方米） | 317,006.78 | 317,006.78 | - |
| 实际出租面积（平方米） | 306,199.60 | 307,561.88 | -0.44 |
| 出租率（%） | 96.59 | 97.02 | -0.43 |
| 加权平均剩余租期（天） | 570.23 | 542.41 | 5.13 |
分项目来看，南京项目表现突出，出租率同比提升3.70个百分点至94.37%，实际出租面积增加4.08%；天津项目出租率下降1.62个百分点至98.38%，主要受当地经济不确定性影响；嘉兴项目出租率下降4.00个百分点至96.00%，系新入市项目以价换量导致市场竞争加剧。
重点项目运营：嘉兴剩余租期增长45% 天津租金收缴率96.68%
嘉兴项目：加权平均合同剩余租期同比大幅增长45.07%至790.04天，为未来现金流稳定性提供支撑，但受市场新增供应影响，租金水平承压，需关注后续招商情况。
天津项目：租金收缴率96.68%，平均租金22.72元/平方米/月，低于整体水平，主要因当地仓储市场空置率上升至27.80%，租金同比下降3.33%。
南京项目：租金收缴率98.22%，平均租金31.68元/平方米/月，为三项目最高，出租率提升至94.37%，显示区域需求旺盛，成为基金业绩重要支撑。
| 项目名称 | 出租率（%） | 平均租金（元/平/月） | 剩余租期（天） | 租金收缴率（%） |
|---|---|---|---|---|
| 天津宝湾物流园 | 98.38 | 22.72 | 464.49 | 96.68 |
| 南京宝昆物流园 | 94.37 | 31.68 | 607.68 | 98.22 |
| 嘉兴宝禾物流园 | 96.00 | 30.23 | 790.04 | 99.13 |
净回收资金使用：使用率达95.84% 剩余3000万元将投安徽项目
基金原始权益人净回收资金总额7.22亿元，报告期末已使用6.92亿元，使用率95.84%，主要投向惠州、安徽、北京等新增物流项目。剩余3000万元计划于2026年投入安徽和安宝湾项目，资金使用效率较高，后续资产扩张有望增强长期收益能力。
| 净回收资金使用情况 | 金额（万元） |
|---|---|
| 净回收资金总额 | 72,174.90 |
| 已使用金额 | 69,174.90 |
| 报告期末余额 | 3,000.00 |
| 资金使用率（%） | 95.84 |
基金份额与费用：份额保持3亿份稳定 运营管理费占收入12%
报告期内，基金份额总额维持3亿份不变，未发生申购赎回，份额结构稳定。费用方面，计提固定管理费61.61万元（含基金管理人40.04万元、资产支持证券管理人21.56万元），托管费3.08万元。运营管理机构按资产项目营业收入12%收取基础管理费262.68万元，占本期收入的12%，符合《运营管理服务协议》约定。
风险提示：嘉兴天津市场竞争加剧 需警惕租金下行压力
- 区域市场风险：嘉兴市受新项目集中入市影响，市场采取“以价换量”策略，租金存在震荡压力；天津市空置率上升1.81个百分点至27.80%，租金同比下降3.33%，可能影响项目未来收益。
- 客户集中度风险：前三大租户租金收入占比达53.22%（租户1：19.97%、租户2：18.04%、租户3：15.21%），单一客户依赖度较高，需关注租户续约稳定性。
投资机会：南京项目贡献核心收益 净回收资金后续扩张可期
南京项目凭借94.37%的出租率、31.68元/平方米/月的高租金及98.22%的收缴率，成为业绩核心增长点。同时，净回收资金95.84%的高使用率及后续安徽项目投资计划，有望通过资产规模扩张提升基金长期收益，投资者可关注项目落地进展及运营效率改善情况。
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