易方达华威农贸市场REIT季报解读：出租率提升1.28% 净回收资金使用率71.47%
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主要财务指标：本期净利润915万元 年化分派率5.62%
报告期内（2025年7月1日-9月30日），基金实现收入2713.79万元，净利润915.06万元，经营活动现金流净额2771.97万元。本期现金流分派率0.87%，年化现金流分派率5.62%。基金实际分配金额2654.99万元，单位分配0.0531元，本年累计分配8224.99万元，单位累计分配0.1645元。
| 主要财务指标 | 报告期金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 27,137,937.92 |
| 本期净利润 | 9,150,594.20 |
| 经营活动现金流净额 | 27,719,677.94 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.87 |
| 年化现金流分派率（%） | 5.62 |
| 本期实际分配金额 | 26,549,994.27 |
| 单位实际分配金额（元/份） | 0.0531 |
资产项目运营：出租率提升至94.83% 平均租金125.28元/平/月
报告期末，基础设施项目可供出租面积76,314.34平方米，较上季度增加298.27平方米（原因为2号楼3层重新规划，公共区域减少）；实际出租面积72,369.55平方米，出租率94.83%，较上季度提升1.28个百分点，较招募说明书预计的88%提升6.83个百分点。租赁合同平均剩余期限5.14年，租金收缴率100%。报告期内平均租金单价125.28元/平方米/月。
| 资产项目运营指标 | 数值 | 较上季度变动 |
|---|---|---|
| 可供出租面积（平方米） | 76,314.34 | +298.27 |
| 实际出租面积（平方米） | 72,369.55 | - |
| 出租率（%） | 94.83 | +1.28个百分点 |
| 平均租金（元/平/月） | 125.28 | - |
| 合同平均剩余期限（年） | 5.14 | -0.17年 |
| 租金收缴率（%） | 100.00 | - |
收入与成本：租金收入占比77% 折旧摊销占成本58%
报告期内，资产项目公司营业收入26,894,052.67元，其中租金收入20,717,411.64元（占比77.03%），物业管理及综合服务费3,660,784.66元（13.61%），停车位收入1,750,215.60元（6.51%）。营业成本/费用合计8,020,225.86元，折旧摊销成本4,657,845.74元占比58.08%，运营管理成本2,478,532.10元占比30.90%。
营业收入构成
| 收入类型 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 租金收入 | 20,717,411.64 | 77.03 |
| 物业管理及综合服务费 | 3,660,784.66 | 13.61 |
| 停车位收入 | 1,750,215.60 | 6.51 |
| 广告位收入 | 191,725.61 | 0.71 |
| 其他收入 | 573,915.16 | 2.13 |
| 合计 | 26,894,052.67 | 100.00 |
营业成本构成
| 成本类型 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 折旧摊销成本 | 4,657,845.74 | 58.08 |
| 运营管理成本 | 2,478,532.10 | 30.90 |
| 租赁成本 | 312,031.28 | 3.89 |
| 其他成本/费用 | 571,816.74 | 7.13 |
| 合计 | 8,020,225.86 | 100.00 |
资产负债状况：总资产3.53亿元 总负债10.8亿元
截至报告期末，资产项目公司总资产353,123,980.80元，总负债1,080,130,173.29元，资产负债率305.88%。主要资产包括交易性金融资产70,243,591.19元（货币基金）、投资性房地产260,644,418.60元；主要负债为其他应付款1,043,062,710.90元。报告期内息税折旧摊销前利润（EBITDA）23,964,018.36元，毛利润率72.32%，息税折旧摊销前利润率89.11%。
| 资产负债科目 | 金额（元） |
|---|---|
| 总资产 | 353,123,980.80 |
| 总负债 | 1,080,130,173.29 |
| 交易性金融资产（货币基金） | 70,243,591.19 |
| 投资性房地产 | 260,644,418.60 |
| 其他应付款 | 1,043,062,710.90 |
| EBITDA | 23,964,018.36 |
| 毛利润率（%） | 72.32 |
| 息税折旧摊销前利润率（%） | 89.11 |
净回收资金：使用率71.47% 余额1.99亿元
报告期末，原始权益人净回收资金余额198,628,948.40元（约1.99亿元），使用率71.47%。本报告期内使用4,070万元，其中2,770万元用于华威建新花卉交易中心重建项目，200万元用于夜市海鲜美食馆项目，1,100万元用于南区提升改造工程。剩余资金计划继续投入上述项目及补充流动资金。
基金份额与分配：份额总额5亿份 单位累计分配0.1645元
报告期内基金份额总额保持500,000,000.00份不变。本期实际分配金额26,549,994.27元，单位分配0.0531元；本年累计分配82,249,988.77元，单位累计分配0.1645元。截至报告期末，本年累计可供分配金额104,819,075.06元，单位可供分配0.2096元。
风险提示：资产负债率超300% 短期偿债压力需关注
报告期末资产项目公司总负债10.8亿元，远超总资产3.53亿元，资产负债率达305.88%，主要负债为其他应付款10.43亿元，需关注后续偿债安排及对现金流的影响。同时，净回收资金余额近2亿元，需持续跟踪资金使用进度及项目投资回报。
投资机会：出租率维持高位 业态升级与绿色运营增厚收益
项目出租率稳定在94.83%的高位，2号楼3层引入净菜加工配送商户提升了出租面积，屋顶光伏电站出租带来额外收入。报告期内开展多场营销活动激发消费活力，后续随着花卉交易中心重建、夜市美食馆等项目落地，有望进一步丰富业态并提升租金水平。货币资金及货币基金合计7,833.79万元（项目公司货币资金8,094,368.42元+基金货币资金29,928,480.73元+项目公司货币基金70,243,591.19元），流动性储备充足。
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