法拍房正成为楼市止跌回稳的“绊脚石”—— 从国际经验看我国房地产风险化解路径

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　　作者：孟晓苏

　　“法拍房”连年增长，“价格刺客”频现，“边际价格”扭曲市场。我国法拍房隐患已到了必须重点诊治的地步。

　　一、法拍房泛滥的现状与风险显现

　　专业机构发布的《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》显示，2025年上半年，我国法拍房挂牌量达到57.66万套，同比又增长了18.8%。成交量8.36万套，成交率仅为14.5%，处于历史低位。

　　更令人担忧的是，法拍房平均变现折扣率已降至77.29%，为近年最低水平。数字背后是数以百万计的居民家庭因为“断供”被银行告上法庭，在法院判决下被拍卖房产，其家庭最大资产就此灭失，甚至拍卖后还要背负银行债务。法拍房同时使整个房地产市场价格体系受到严峻挑战，这种“价格刺客”现象正不断击穿二手房价格底线，进而造成新房市场价格下跌，成为目前实现中央“房地产市场止跌回稳”要求的最大障碍。

　　我国法拍房市场已呈现“量高、价低、结构博弈加剧”的典型特征。其中住宅类法拍房表现尤其引人关注。2025年一季度法拍住宅房源挂拍9.9万套，成交2.6万套，成交均价同比下跌6.1%。这种价格下行趋势正在全国范围内蔓延。

　　更值得警惕的是，法拍房市场内部结构出现明显分化。一拍房源成交率仅11.61%，而二拍和变卖阶段房源成交占比合计达到67.05%。成交路径后移，反映买方对初始定价认可度持续下降，供需双方认知差距扩大。法拍房已不是边缘现象，而是影响到整个房地产市场的价格预期，进一步压制了市场价格。

　　二、美日应对楼灾的政策对比与启示

　　这种法拍房激增的情况在美国与日本房地产低迷期都出现过，由于它们采取的政策措施不同，曾导致截然不同的后果。日本对待法拍房政策失误，导致楼市长期低迷，经济陷入“失去的二十年”；而美国政府通过对居民政策救助，阻止法拍房增长，四年就实现了楼市企稳回升。

　　日本1990年代房地产泡沫破裂后，政策应对出现严重失误。政府不仅未及时救助楼市，反而逆向操作：在泡沫破裂时加征“地价税”和“短期交易税”，加速了地价下跌。更严重的是，日本忽视了法拍房形成的“边际定价”风险。1991-1995年间法拍房数量激增300%，仅1993年东京地区就有超过2万套住宅进入法拍程序。这些法拍房成交价往往比市场价低30%-50%，成为区域房价新基准。日本政府直到1998年才修订《民事执行法》引入“自我拍卖”制度，但此时市场信心已被彻底摧毁。其恶果就是日本房价连续18年下跌，低迷期长达22年。

　　相比之下，美国在2008年金融危机后的应对准确果断。政府一年内出台多项财政和金融政策，直接作用于居民住房贷款，致力于房价止跌回升。美国让财政刺激直达居民端，包括向全国家庭提供退税1680亿美元，取消贷款价值比上限，降低月供至贷款人实际收入的31%以下，累计帮助900万家庭保住了住房，减少了一半的房屋断供。同时美国注资7000亿美元直接救助银行，并接管房利美、房地美，确保房贷市场流动性。结果是美国房地产市场在2008年崩盘4年后，在2012年就实现房价上涨，至今已经延续13年蓬勃发展。

　　三、我国面对法拍房挑战与房价下降螺旋

　　当前我国房地产市场低迷近四年，已呈现与日本当时类似的风险特征。特别是法拍房激增现象凸显，法拍房的 “价格锚点”效应开始显现，有法拍房起拍价低至市场价的43折（如郑州绿城百合公寓案例），正在形成新的价格基准；同时居民断供风险持续累积，居民资产负债表恶化的压力持续加大；由此造成市场信心非常脆弱，“法拍房”成为压垮市场的核心变量。

　　法拍房交易所形成的“边际价格”，对我国房地产市场预期起到决定性作用。这种价格形成机制具有自我强化特性，形成“法拍房”危机与房价下降螺旋的交互作用。其表现为：

　　1、银行风险厌恶→提高贷款门槛→刚需购房者被挤出市场；

　　2、购房需求减少→正常交易萎缩→“法拍房”占交易总量增加；

　　3、“法拍房”低价成交→成为区域定价新基准→银行抵押品价值重估；

　　4、抵押品贬值→银行资本充足率下降→进一步收紧信贷（回到第1步）。

　　面对进入房价下降螺旋，我国缺乏警觉与应对能力。虽然银行通过“白名单”支持开发项目贷款已超过7万亿元，支持了近2000万套住房建设交付，而且一再通过“降首付、降利息”，试图惠及购房人群。但这些支持政策在居民购房意愿急剧下降情况下，明显已经过时。而对购房者“断供”现象的应对措施缺位，只是简单化地用“法拍措施”处置“不良贷款”。甚至要以此惩戒购房居民，不顾及他们面对下岗失业和收入减退等不可抗力。这些都显示出我国金融行业管理层缺乏应对楼灾经验，面对情势变化却一味刻舟求剑。警示法拍房问题至今只有我一人发声，整个社会对法拍房现象漠视，对断供居民缺乏关注。

　　四、阻断法拍房恶性循环的政策建议

　　1、我国在短期应采取的应急措施，是主管部门要求银行灵活处置不良房贷。对临时困难的家庭实行弹性还款安排，避免简单一刀切式的拍卖处理，以维护困难群众切身利益，同时稳定市场价格预期。

　　第一、可以借鉴美国“降低月供至贷款人实际收入的31%以下”的经验，允许收入下降的家庭降低每月还款额度，实际上是拉长他们的还款周期，银行并没有损失，允许困难居民“延期还贷”；

　　第二、对于经严格审核的失业下岗人员，干脆给予“停息延贷”的特殊安排，允许其延期还贷两三年，期间免收利息，让他们得以度过艰难时日；

　　第三、建立和启动收储机制，在进行“央行再贷款支持国有企业收购商品房”工作中，将法拍房纳入收购范围。“保价收购”可以让被法拍家庭少受损失，同时避免所购房屋冲击市场房价。我呼吁建立的“中储房公司”就可承担相应任务，各大银行也都有房屋租赁公司可用。所购房屋可以出租，但在房价低迷时期不得出售，阻断法拍房螺旋拉低房价的功效。这种机构很像美国的“房利美和房地美”，做房屋收储业务的公司将来都会有较大盈利。

　　2、中长期的治本之策，是加快修复居民资产负债表。

　　首先，要加大对居民端的财政支持力度。借鉴美国“向全国家庭提供退税”经验，通过转移支付、税收减免等方式，改善居民家庭现金流。目前我国每年降低存量房贷利率，可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元，这一政策应持续深化。

　　其次，要加速构建房地产发展新模式。日本在楼灾中错误地将大量资金投入无效基建。我国应避免这一误区，将资源更多投向保障性住房、城市更新等民生领域。目前租赁性住房贷款年均增长52%的良好势头应继续保持。

　　第三，要实行差异化策略，避免“一刀切”的调控。应根据城市能级分类施策。2025年一季度数据显示，一线城市法拍住宅成交均价为4.24万元/㎡，而三四线城市仅为4942元/㎡。不同能级城市风险特征差异巨大，需要差异化应对；同时应精准识别高风险区域和资产。重庆、成都等城市法拍房挂拍量连续多月居于全国前列，应对这些区域给予更多政策关注。同时商业类法拍房成交率远低于住宅，需要特殊处置方案。

　　我国有较强的宏观调控能力和制度优势，有更大的内需潜力，不会陷入日本因楼灾与法拍房泛滥而“失去的多少年”。我国政府可以统筹金融、财政、土地等多项政策工具，形成合力。目前需要将政策重心从“保交楼”转向“保购房主体”，直接修复居民和企业的资产负债表，让更多家庭免于法拍之痛。如果能有效阻断法拍房形成的边际价格冲击，房地产市场的止跌回稳就是完全可以期待的。